Сотрудники органов опеки и попечительства, в первую очередь, должны осуществлять контроль за защитой прав детей и недееспособных граждан. В связи с этим, представители опеки уполномочены посещать дома, в которых проживают несовершеннолетние и недееспособные лица в целях проверки условий их проживания. Но могут ли органы опеки прийти без предупреждения?
Полномочия ООП
В первую очередь требуется определить перечень полномочий представителей ООП – он содержится в ст. 8 ФЗ «Об опеке и попечительстве». В соответствии с данной статьей к ключевым полномочиям органов опеки относят:
- Выявление лиц, которые нуждаются в попечительстве или опеке. Проведение мероприятий, направленных на установление попечительства или опеки над такими лицами.
- Обращение в судебный орган в целях признания гражданина ограниченно или же полностью недееспособным, или напротив – дееспособным, если ранее было установлено обратное.
- Контроль за деятельностью попечителей и опекунов, а также организаций, где находятся недееспособные, либо ограниченно дееспособные лица.
- Принудительное отстранение или же освобождение в добровольном порядке попечителей и опекунов от возложенных на них обязанностей.
- Выдачу на совершение сделок с имуществом, принадлежащим подопечным.
- Оформление договоров доверительного управления имуществом подопечных.
- Представление интересов недееспособных (ограниченно дееспособных) граждан и несовершеннолетних лиц, в случае, если действия попечителей или опекунов противоречат нормам действующего законодательства (в том числе – если они отказывают осуществлять защиту интересов своих подопечных).
- Подбор из числа граждан, выразивших соответствующее желание.
- Проведение проверки в целях выявления условий, в которых содержатся подопечные, а также соблюдения их прав и законных интересов со стороны попечителей/опекунов.
Из полномочий представителей ООП следует, что они вправе выявлять лиц, нуждающихся в опеке (в том числе – не достигших совершеннолетия), и осуществлять контроль за соблюдением их прав и интересов. В соответствии со ст. 77 СК, если речь идет о реальной угрозе жизни и здоровью ребенка, то он может быть отобран незамедлительно – как у родных родителей, так и у усыновителей или опекунов.
Как правило, сигналы о наличии угрозы жизни и здоровью поступают от неравнодушных соседей, участкового, а также представителей медицинских и образовательных учреждений.
В этом случае работники опеки имеют право посетить дом, где проживает ребенок в целях определения условий его проживания (и фактов, указанных в жалобе), а если они окажутся неудовлетворительными, то будет приниматься решение об отобрании.
Как свести к минимуму вероятность визитов сотрудников ООП?
Безусловно полностью исключить вероятность визита со стороны представителей органов опеки нельзя, т. к. жалоба может быть подана на почве личной неприязни (к примеру, между соседями произошел конфликт и один из них подал жалобу на 2-го), однако предпринять действия, которые позволят свести возможность их посещения к минимуму все-таки можно.
Так, для того, чтобы избежать визита ООП рекомендуется:
- Своевременно показывать ребенка медицинским специалистам (если он наблюдается в частной клинике, то участковый по месту жительства должен быть извещен об этом) и ставить необходимые прививки.
- Не допускать применения к ребенку насилия – как физического, так и психического.
- Осуществлять надлежащий уход за ребенком – его одежда должна быть чистой, подобрана в соответствии с погодными условиями, кроме того, он всегда должен быть накормлен и ухожен (чистые волосы, подстриженные ногти и т. д.).
- Не оставлять маленького ребенка одного – как дома, так и в общественных местах.
- Своевременно получать документы на ребенка.
- Предупредить педагога (учителя, воспитателя), если дети посещают спортивные секции, где не исключена вероятность получения травм и ссадин (к примеру, футбол, борьба и т. д.). В противном случае любой синяк или ссадина могут быть восприняты педагогом как результат неправомерных действий в отношении ребенка.
- Содержать дом в надлежащих санитарных условиях.
- Не злоупотреблять алкоголем, а также не употреблять наркотические средства.
Если представители ООП все-таки пришли, то граждане имеют право не впускать их в свой дом, т. к. неприкосновенность жилища закреплена Конституцией. Однако если граждане уверены в себе (в их доме порядок, дети накормлены и одеты в чистую одежду, а родители находятся в полностью вменяемом состоянии), они могут (по своему желанию) не препятствовать посещению. Если было принято решение впустить представителей ООП, то важно учесть, что они не имеют права осуществлять досмотр вещей, заглядывать в шкафы – более того, оставлять сотрудников без присмотра в помещении также не рекомендуется.
Как уже говорилось выше, граждане вправе не впускать в свой дом (квартиру) представителей опеки, однако если будут иметь место веские основания (к примеру, жизни ребенка угрожает реальная опасность), то сотрудники опеки могут уведомить представителей правоохранительных органов, которые и выполнят необходимые мероприятия, т. к. именно они уполномочены на данные действия.
Таким образом, опека не может самостоятельно без согласия граждан проникать в их жилище, если последние не выразят соответствующего согласия, а если в этом существует острая необходимость, все мероприятия проводятся с привлечением правоохранительных органов.
Жалоба на действия ООП
Часто в рамках посещения работники опеки ведут себя неподобающим образом:
- Грубят гражданам.
- Нарушают правила гигиены (проходят в квартиру в обуви и верхней одежде).
- Открывают шкафы и производят осмотр личных вещей граждан.
- Безосновательно и без присутствия сотрудников полиции пытаются принудительно проникнуть в дом.
В этом случае граждане имеют право осуществлять видеосъемку, при помощи которой потом можно будет подтвердить данный факт, а затем составить жалобу.
Жалоба составляется в письменном виде и в ней, как правило, указываются такие сведения как:
- Наименование уполномоченного органа и Ф.И.О. руководителя.
- Данные о лице, подающем жалобу (Ф.И.О. адрес, № телефона).
- Название документа.
- Описание обстоятельств, возникновение которых стало поводом для написания жалобы.
- Сведения об организации и сотруднике, на действия которого подается жалоба.
- Перечень прилагаемых документов.
- Дата подготовки документа и подпись.
Жалобу можно составить на имя руководителя уполномоченного органа (ООП) или же передать в прокуратуру. При личной передаче документ рекомендуется составить в 2-х экземплярах – 1-й передать в уполномоченный орган, а на 2-м проставить отметку о принятии и оставить у себя. После поступления жалоба будет рассмотрена в установленные законодательством сроки, после чего заявитель будет уведомлен о принятом решении.
Также при допущении существенных нарушений со стороны сотрудников органов опеки, можно вызвать полицию. После вызова сотрудники полиции приедут и выяснят все обстоятельства.
Если сотрудники органов опеки провели проверку и существенных замечаний у них не возникло, это не означает, что в дальнейшем они не нанесут повторный визит – если снова возникнут подозрения нарушения прав ребенка представители ООП приедут вновь. Соответственно, граждане должны и в дальнейшем ответственно подходить к своим обязанностям и не нарушать права несовершеннолетних.
Как поступить, если работники ООП изъявили желание забрать детей?
Как уже говорилось выше, при наличии веских обстоятельств (а именно – когда существует реальная угроза жизни и здоровью несовершеннолетнего), сотрудники опеки вправе отобрать ребенка и определить его в учреждение. После этого, будет поднят вопрос о лишении родительских прав. Лишение родителей прав на воспитание осуществляется только на основании соответствующего решения суда. Если граждане не согласны с доводами ООП они вправе представить свои и попытаться вернуть ребенка.
Действующее законодательство РФ тщательно регулирует вопросы опеки и попечительства . Это защищает права самых уязвимых граждан — недееспособных и несовершеннолетних.
Но довольно часто у многих людей, которые осуществляют опеку, возникают вопросы о том, каковы его права, может ли опекун распоряжаться имуществом опекаемого. А также возникнут ли у него права на наследство в случае смерти подопечного.
Поскольку обязанности опеки и попечительства могут исполнять не только близкие родственники, но и совершенно чужие люди.
Опекуны наделены определенными правами и обязанностями по отношению к опекаемым детям либо недееспособным. Но ребенок может владеть своим имуществом или получить его в соответствующем возрасте, находясь под опекой.
Именно поэтому права и возможности опекунов по отношению к имуществу своих подопечных вызывают так много споров.
В соответствии с законодательством, опекун — это представитель недееспособного человека, который осуществляет полную опеку и защищает его интересы.
Подопечными могут быть несовершеннолетние дети, полностью недееспособные люди.
Роль опекуна могут выполнять как родственники, так и посторонние люди. При этом они должны быть полностью дееспособными, совершеннолетними, не иметь финансовых и психических проблем.
Виды опекунства:
- Полная опека . Устанавливается относительно недееспособных граждан из-за нарушений психики и детей до 14 лет. Данный вид наделяет опекунов наиболее полными правами, поскольку их подопечные не могут принимать решения самостоятельно.
- Попечительство . Признается над детьми 14-18 лет. Подопечный вправе самостоятельно распоряжаться своим имуществом, но должен спрашивать разрешение у опекуна.
- Патронаж . Назначается над немощными и инвалидами, которые имеют значительные физические ограничения и не могут сами ухаживать за собой. При этом опекаемый имеет право принимать решения самостоятельно, но не всегда в состоянии их выполнять. К примеру, таким людям довольно тяжело подписывать бумаги или посещать в судебные заседания.
Опека назначается решением органов попечительства после тщательного рассмотрения кандидатуры претендента.
Недееспособность психически больного человека должна быть признана судом.
Видео: Что такое опека и кто может стать опекуном
В обязанности опекуна входят:
Практически каждый опекун интересуется тем, имеет ли он право пользоваться имуществом опекаемого и распоряжаться им. Поскольку при его наличии, опекун сталкивается с ним в любом случае.
Данные вопросы регулирует статья 37 ГК РФ «Распоряжение имуществом подопечного». Права опекуна на жилую площадь недееспособного имеют много нюансов.
За квартирой необходимо следить, но ребенок не может этого делать, отсутствие опыта не позволяет самостоятельно заботиться об этом. Поэтому подобные обязанности могут исполнять только опекуны.
Из положения закона следует несколько выводов относительно режима пользования имуществом:
До наступления совершеннолетия опекун вправе распоряжаться имуществом ребенка от его имени, покупать недвижимость и различные предметы. При этом они должны быть оформлены на имя опекаемого.
Закон «Об опеке и попечительстве» обязывает опекуна или попечителя каждый год не позднее первого февраля текучего года предоставлять в органы опеки и попечительства отчет о хранении, об использовании имущества подопечного и об управлении этим имуществом с приложением всех подтверждающих документов.
Данный документ должен содержать сведения о состоянии имущества и месте его хранения, приобретении имущества, доходах и расходах при управлении имуществом подопечного.
А также, в отчете следует указывать даты получения сумм со счета подопечного и даты, когда эти суммы расходовались на потребности опекаемого.
Наследство возможно по двум основаниям — по завещанию и по закону
. Но следует тщательно разобраться, имеет ли право опекун на наследство опекаемого.
После смерти опекаемого, опекун может стать наследником по завещанию . Но завещание должно быть составлено совершеннолетним лицом до момента признания его недееспособным.
Если данный документ составляется несовершеннолетним и недееспособным, он будет признан недействительным. И даже законный представитель не имеет права составить завещание от имени подопечного.
А опекун может составить завещание на опекаемого, в результате чего, он унаследует его имущество.
В случае, когда завещание отсутствует, в 2019 году закон предусматривает 7 очередей законных наследников, которые являются родственниками умершего.
При этом важно учитывать, что если опекун не принадлежит к числу родственников опекаемого и не относится ни к одной из семи очередей, то по закону он не может претендовать на наследство.
Сам факт оформления опекунства не дает никаких наследственных прав
.
Можно получить часть наследства в том случае, если опекун понес значительные расходы на управление наследственным имуществом. Он вправе возместить потраченные собственные средства из имущества умершего. Данным вопросом занимаются органы опеки .
Таким образом, даже если под опекой находится совершено одинокий человек, после его смерти опекун не может претендовать на квартиру опекаемого. Если нет завещания, все имущество перейдет в собственность государства или муниципалитета.
Если гражданин признан недееспособным, он не лишается права собственности на свое имущество.
Но поскольку человек не может понимать значение своих действий, закон лишает его права продавать, дарить или осуществлять какие-либо действия со своим имуществом.
Этими вопросами занимается опекун, назначенный в установленном порядке. Поэтому актуальным является вопрос, может ли опекун продать квартиру недееспособного.
Законодательством строго установлены случаи, при которых опекун имеет возможность распоряжаться недвижимым имуществом своего подопечного:
- Когда на имущество может быть обращено взыскание по долгам подопечного.
- При обмене жилого помещения в случае переезда, если это выгодно подопечному, но только в исключительных случаях.
Продать квартиру недееспособного человека может опекун только в интересах недееспособного лица
.
Для этого ему нужно обязательно получить разрешения органов опеки и попечительства.
Если квартира подопечного неприватизированная, то опекун может приватизировать ее, получив согласие органов опеки и действуя в интересах подопечного.
Таким образом, опекун не имеет никаких прав на имущество опекаемого. Он не может совершать сделки с этим имуществом без разрешения органов опеки и попечительства.
К законным наследникам опекун не относится, но имеет право унаследовать имущество подопечного по завещанию, которое составлено в пользу опекуна совершеннолетним и дееспособным гражданином.
Многие современные родители с ужасом думают о вероятности какого-либо соприкосновения с органами опеки и попечительства. Некоторых пугает необходимость взаимодействия на предмет получения разрешений и согласований, другие опасаются, что к ним в дом вломятся невменяемые тетеньки, которые начнут считать апельсины в холодильнике. Особенно эти страхи характерны для родителей-одиночек, которые небезосновательно чувствуют себя куда более беззащитными, чем супружеские пары.
Действующее законодательство позволяет разобраться в отдельных аспектах деятельности органов опеки и попечительства и понять, так ли они страшны, и как с ними лучше взаимодействовать, если придется.
Кому подчиняется опека
Начнем с того, что на общероссийском уровне никаких органов опеки и попечительства нет. Все они либо органы исполнительной власти субъекта федерации, либо местного самоуправления. Это сразу помогает понять, куда обращаться в случае недовольства деятельностью органов опеки.
К сожалению, выяснить, какой именно орган кому подчиняется, можно только на месте - закон позволяет субъектам федерации наделять такими полномочиями органы местного самоуправления по своей воле.
Основная деятельность органов опеки и попечительства связана с защитой интересов детей, оставшихся без родителей. Выявление таких детей, профилактика социального сиротства (так называют ситуацию, когда родители живы, но в жизни ребенка участия фактически не принимают), устройство детей в детские дома и приемные семьи, подготовка будущих опекунов и попечителей - приоритетные направления деятельности органов опеки. В сферу их ведения также входит защита интересов взрослых граждан, находящихся под опекой. На долю детей, воспитываемых своими родителями, внимания органов опеки приходится не так уж много, и никаких опасных полномочий и возможностей легального вмешательства в частную жизнь законопослушных граждан у органов опеки нет. Учитывая, что эти органы как правило хронически недоукомплектованы сотрудниками, стать предметом их безосновательного интереса у законопослушных семей шансов очень немного.
К детям, воспитываемым в родной семье, равно как и к усыновленным детям, относятся лишь немногие полномочия органов опеки и попечительства. В основном речь идет о выявлении и учете граждан, нуждающихся в установлении над ними опеки или попечительства, и о выдаче разрешений на совершение сделок с имуществом несовершеннолетних.
Выявление и учет граждан, нуждающихся в установлении опеки и попечительства - это именно та ситуация, когда представители органа опеки могут проявить интерес к каждой семье. Причины такого интереса самым общим образом описаны в Семейном кодексе. Наиболее устрашающе выглядит норма о праве органов опеки немедленно отобрать ребенка у родителей при непосредственной угрозе жизни ребенка или его здоровью. По закону такое отобрание производится органом опеки и попечительства на основании соответствующего акта органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
Что это за орган- закон не разъясняет, однако в любом случае таким органом не является сам орган опеки и попечительства, и уж точно им не является участковый милиционер, которого органы опеки нередко привлекают к участию в своей деятельности.
Если непосредственной угрозы жизни и здоровью ребенка нет, права органа опеки ограничиваются возможностью обратиться в суд за лишением или ограничением родительских прав. Закон устанавливает исчерпывающий перечень ситуаций, в которых это возможно. Так, лишить родительских прав можно в случае, если родители уклоняются от выполнения обязанностей родителей (в том числе от уплаты алиментов), отказываются взять своего ребенка из родильного дома либо из иного учреждения, злоупотребляют своими родительскими правами, жестоко обращаются с детьми, в том числе осуществляют физическое или психическое насилие над ними, покушаются на их половую неприкосновенность, являются больными хроническим алкоголизмом или наркоманией, совершили умышленное преступление против жизни или здоровья своих детей либо против жизни или здоровья супруга. Ограничить родителей в правах можно если оставление ребенка с родителями опасно для ребенка по обстоятельствам, от родителей не зависящим (психическое расстройство или иное хроническое заболевание, стечение тяжелых обстоятельств и другие), или если оставление ребенка с родителями вследствие их поведения является опасным для ребенка, но не установлены достаточные основания для лишения родительских прав.
Никаких других способов воздействия, обязывающих родителей к чему-либо, у органов опеки и попечительства нет. Напротив, дальше начинаются их обязанности - по организации психологической, правовой, медицинской и иной поддержки, по предоставлению информации и принятию прочих мер, направленных на обеспечение права ребенка воспитываться в семье! Все рекомендации вышестоящих органов федеральной власти сводятся к тому, что органы опеки много обязаны, мало могут, а угроза отобрать ребенка из семьи является крайней мерой воздействия на несознательных родителей.
Разумеется, в органы опеки с сообщением о проблемах в конкретной семье могут обратиться разные люди и организации, которые имеют дело с ребенком из такой семьи (близкие родственники ребенка, дошкольные образовательные учреждения, общеобразовательные учреждения, комиссия по делам несовершеннолетних и т. д.), но и в этом случае любое вмешательство возможно лишь по доброй воле родителей или по решению суда.
Основная причина, по которой законопослушные ответственные родители приходят в органы опеки и попечительства - получение согласования на сделки с имуществом, принадлежащим детям. Закон устанавливает необходимость такого согласования для всех сделок, направленных на отчуждение, передачу в пользование и иное уменьшение имущества ребенка. На практике согласовывают лишь сделки по отчуждению недвижимости, поскольку мало кому придет в голову пойти в орган опеки за согласованием отдачи соседям б/у велосипеда, подаренного ребенку на позапрошлый день рождения, хотя по закону это сделать необходимо.
Нередко бывает, что ребенок является собственником квартиры наряду с родителями или сам по себе (наследство, приватизация и т. д.). В случае продажи такого имущества Семейный кодекс, устанавливая имущественные права несовершеннолетних, отсылает нас к кодексу Гражданскому, который и обязывает согласие органов опеки получить. В противном случае сделка может быть признана недействительной. Помните - если ребенок не является собственником квартиры, а просто в ней зарегистрирован, то никакого согласования не требуется.
Безусловно, никакого права произвольно отказать в согласовании сделки у органов опеки нет - отказ должен быть мотивирован. Если речь идет о продаже общесемейной квартиры с целью расширения жилплощади, отказ маловероятен. Если же родители хотят продать отдельную квартиру, полностью принадлежащую ребенку, и купить взамен другую, в которой ребенку будет принадлежать лишь незначительная доля, то обоснованность такой сделки придется доказывать. Для выдачи обоснованного ответа органы опеки вправе потребовать предоставить документы и другую информацию, дающую представление о соблюдении интересов ребенка (справки о стоимости недвижимого имущества, поэтажный план, справки о задолженностях по квартплате, выписки из домовой книги и т.д.), хотя перечня таких документов в законодательстве нет. В любом случае, отказ в согласовании сделки можно обжаловать в судебном порядке.
Если на повестке дня приватизация квартиры, и ребенок участвовать в приватизации не будет, то разрешение органов опеки на такую приватизацию непременно потребуется. В этой ситуации органы опеки вправе запросить документы, подтверждающие наличие у ребенка права собственности на другую недвижимости (или гарантии предоставления ему такого права).
К сожалению, на практике страхи родителей, связанные с недоверием к органам опеки, приводят к тому, что детей стараются не делать собственниками имущества, то есть в большинстве случаев именно имущественные интересы детей и страдают. Но это уже проблема не закона, а его реализации.
Не стоит забывать о том, что если в результате незаконных действий или бездействия органов опеки и попечительства либо должностных лиц этих органов вам или ребенку был причинен вред (в том числе моральный), то он подлежит возмещению в соответствии с Гражданским кодексом.
Любая операция с квартирой, в которой есть доля несовершеннолетнего, требует согласования с органами опеки и попечительства. А сотрудники этого ведомства настолько серьезно относятся к вопросу защиты детских интересов, что порой готовы выйти за рамки отведенных им полномочий и предъявить родителям неправомерные требования.
Родители не вправе распоряжаться квартирой, совладельцем которой выступает ребенок, без разрешения органов опеки и попечительства. Эти ограничения предусмотрены Гражданским кодексом РФ (п. 2 ст. 37) и законом «Об опеке и попечительстве» (ч. 1 ст. 21). Такое жилье нельзя использовать в качестве залога по кредиту, менять, продавать или сдавать в аренду без соответствующего разрешения. Спорные ситуации при получении разрешения от органов опеки возникают так часто, что их успели обобщить и классифицировать. О том, в каких случаях неправы родители, а когда - работники органов опеки, рассказывают эксперт регионального министерства соцполитики и специалисты рынка недвижимости.
1. Требование предоставить ребенку аналогичную долю в приобретаемом жилье. Доля или деньги?
Допустим, семья решила улучшить жилищные условия - переехать из однокомнатной квартиры в квартиру аналогичного метража в новостройке. На практике родители сталкиваются с требованием предоставить ребенку аналогичную по размеру долю в приобретаемой квартире. Получается, что если в бараке ребенку принадлежало 50% квартиры, то и в новой квартире он должен стать собственником половины жилплощади. Однако эксперты уверены, что такое требование органов опеки идет в разрез с действующим законодательством.
Валентина Коломейчук
Согласно закону, органы опеки и попечительства выдают предварительное разрешение на совершение сделки, которая не влечет снижения стоимости доли несовершеннолетнего. Это значит - законный представитель должен наделить ребенка долей собственности, соразмерной стоимости, а не размеру доли отчуждаемого имущества. Позиция органов опеки попечительства является неправильной, когда они требуют наделение ребенка аналогичной или большей долей, потому что стоимость имущества зависит от стоимости квадратного метра. И размер доли может быть, как увеличен, так и уменьшен.
Таким образом, получается, что размер доли правильно измерять в денежном выражении, а значит, зависит он от стоимости продаваемой квартиры. К примеру, если ребенку принадлежало 50% квартиры в бараке, которая стоит 1 млн руб., то его доля равна 500 тыс. руб. И при покупке однушки в новостройке стоимостью 2,5 млн руб. родители вправе записать на ребенка долю в 20%.
2. Отказ в выдаче разрешения на сделку купли-продажи с жильем близких родственников. Выгода или запрет?
Формально органы опеки правы, когда выносят запрет на совершение сделки по продаже/обмену квартиры несовершеннолетнего на квартиру его ближайших родственников. Такое ограничение предусматривает ст. 37 Гражданского Кодекса РФ (Распоряжение имуществом подопечного). Впрочем, у судов есть своя точка зрения на этот счёт.
Валентина Коломейчук
замначальника отдела организации и контроля деятельности по опеке и попечительству министерства социальной политики Свердловской области
На практике возникает вопрос по реализации ст. 37 Гражданского кодекса, который устанавливает ограничение на совершение сделок с имуществом несовершеннолетнего. Такие ограничения накладываются в отношении сделок между близкими родственниками. В соответствии с семейным законодательством, близкими являются родители и ребенок, внуки и дедушка/бабушка, полнородные братья и сестры. Нельзя совершить возмездную сделку между этими категориями граждан. Но вместе с тем, сложилась судебная практика, которая подтвердилась Свердловским Областным судом, - возмездная сделка мены возможна в том случае, если это приведет к выгоде подопечного.
Упомянутая судебная практика сложилась уже несколько лет назад, однако, и сегодня реализация подобных сделок, может натолкнуться на противодействие со стороны официальных лиц.
Ещё одна сложная, хотя и распространённая ситуация — бабушка продаёт долю квартиры, в которой вторым собственником является ребёнок. Бывали случаи, когда органы опеки запрещали продавать эту долю в пользу ребёнка, сославшись на законодательный запрет возмездных сделок родственников с несовершеннолетними. Но сейчас, опека, как правило, соглашается на подобные сделки.
Лилия Кабища
эксперт отдела жилой недвижимости ООО «БК_Недвижимость»
При отчуждении доли несовершеннолетнего в общей долевой собственности: даже если органы опеки выдадут соответствующее разрешение, можно столкнуться с отказом у нотариусов в оформлении именно возмездной сделки между родственниками. А подобные действия подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
Ранее портал сайт рассказывал об особенностях оформления и о приёмах, позволяющих добиться разрешения на сделку от органов опеки либо обойти запреты, выставленные этими органами.
3. Требование внести на расчетный счет ребенка сумму его доли от продажи квартиры, даже если ребенок получил долю в квартире родственника. Ипотека или дарение?
Часто родители планируют улучшение жилищных условий с помощью ипотеки. Например, семья намерена однокомнатную квартиру поменять на трёшку с доплатой. Органы опеки могут посчитать такой обмен ухудшением жилищных условий, так как на приобретаемое жилье будет наложено обременение в виде кредита. Если родители не смогут расплатиться по ипотеке, то потеряют квартиру. Несколько лет назад ситуация осложнялась еще и тем, что банки отказывались в залоговой квартире прописывать ребенка в составе собственников. Однако ситуация изменилась. По крайней мере, ключевые игроки жилищного кредитования разрешают оформлять долю собственности на несовершеннолетнего. А вот позиция органов опеки до сих пор неоднозначна - в разных районных отделениях на подобные сделки реагируют по-разному.
Елена Мяло
советник генерального директора ГК «Северная казна»
Многие органы опеки вызывают родителей и начинают уточнять подробности платежей, финансовые возможности, откуда они будут брать деньги на погашение кредита и так далее. Иногда требуют принести справку 2-НДФЛ или другие документы, которых нет нигде в перечне: предоставить копию трудовой, справки, написать соответствующее письмо. Хотя все это делает кредитная организация. Если кредит одобрен, значит, банк уже проверил надежность заемщика.
По статистике риэлторов, пока количество ипотечных квартир, доля которых принадлежит детям, остается невелико. Родители предпочитают обходной путь - наделить ребенка долей в квартире родственников, и без всяких ограничений взять ипотечный кредит и приобрести квартиру. Правда, в этом случае органы опеки иногда предъявляют дополнительные требования:
Валентина Коломейчук
замначальника отдела организации и контроля деятельности по опеке и попечительству министерства социальной политики Свердловской области
Распространенная ситуация: родители соблюдают имущественные интересы ребенка путем наделения его в порядке дарения части жилого помещения бабушки. Органы опеки соглашаются, но говорят, что сделка дарения - это безвозмездная сделка, поэтому денежные средства, полученные от продажи, необходимо перечислить на расчетный счет ребенка. Есть судебная практика, в соответствии с которой такая позиция органов опеки и попечительства не верна.
4. Требование одновременно проводить сделку по продаже имеющегося жилья и приобретению другого. Одновременно или в течение месяца?
До недавнего времени органы опеки считали обязательным выполнение условия «одновременности сделки» - если обменивается квартира, в которой есть доля несовершеннолетнего, то обе сделки (продажа старого жилья и покупка нового), должны проходить в один день. Исключения делались, только если обмениваемые квартиры находились в разных населенных пунктах. Но, как оказалось, требование «одновременности сделки» не содержится ни в одном правовом акте. То есть органы опеки не вправе устанавливать какие-либо сроки для проведения сделки по продаже и покупке жилья.
Влада Павлова
Выдвигаемое органами опеки требование об «одновременности сделки» не только усложняет проведение операций с объектами недвижимости, но и вводит семью в дополнительные расходы. По закону сделки с долевой собственностью (в том числе, если есть доли детей) проводятся через нотариуса. Но в нотариате, почему-то, принято, что и встречная сделка тоже должна быть нотариальной. Хотя если приобретается квартира у одного собственника, закон не содержит требования о нотариальном оформлении. А нотариальное оформление - это госпошлина 0,5% от стоимости объекта и 5 100 рублей техработы. Чтобы избежать лишних расходов при проведении «одновременной сделки» семье приходилось искать нотариуса, который согласится регистрировать продажу квартиры без требования о нотариальной регистрации встречной сделки.
Впрочем, как замечает Влада Павлова, сегодня органы опеки уже не считают выполнение принципа «одновременности сделки» столь уж обязательным. Они могут выдать разрешение, в котором будет указано, что продажа квартиры с долей ребёнка разрешается, при условии, что встречная сделка пройдёт в течение месяца, в противном случае разрешение на продажу считается недействительным. То есть проблема с органами опеки вроде решена. Но появилась новая беда…
Влада Павлова
специалист по недвижимости АН «Линк»
Человек, купивший квартиру, в которой была доля несовершеннолетнего, не сможет проследить, было ли выполнено требование органов опеки - купила ли семья в течение месяца новую квартиру, и получил ли несовершеннолетний долю в ней. Если семья этого не сделает, то пострадает покупатель их старой квартиры. Если вскроется факт нарушения прав ребенка, органы опеки могут аннулировать сделку, и добросовестный покупатель останется без квартиры.
Аналогичная ситуация может возникнуть при продаже квартиры, купленной с участием материнского капитала, где были ущемлены права ребенка. Достаточно распространённая ситуация: родители, купили квартиру с помощью маткапитала, не наделили ребенка долей в квартире, а саму квартиру продали. По достижении совершеннолетия, выросший молодой человек может подать в суд и аннулировать совершенную родителями сделку.
5. Требование наделить детей долями именно в квартире приобретённой с использованием маткапитала. Договор или заявление?
Жильё, купленное с использованием маткапитала, по закону должно принадлежать всем членам семьи - у каждого своя доля. Если происходит обычная покупка, то разделение по долям обычно указано в самом договоре купли-продажи. Если же маткапитал используется при покупке жилья по договору долёвки и/или в ипотеку, то обязанность по наделению долями членов семьи возникает у владельца объекта только после того, как строительство завершено, а кредит полностью погашен. Были случаи, когда квартиры, купленные с использованием маткапитала, родители продавали, не наделив детей долями. Некоторые из таких сделок были выявлены прокуратурой и оспорены через суд.
Людмила Плотникова
До недавнего времени официально нельзя было продать квартиру, купленную с использованием маткапиталла, в которой не было проведено наделение долями членов семьи. Любая такая сделка воспринималась контролирующими органами как нарушение закона. Однако сегодня ситуация поменялась - собственник объекта может обратиться в органы опеки с заявлением, в котором пообещает, что наделит членов семьи долями в новой квартире, которою купит взамен «старой» приобретённой с использованием маткапитала. Он оформляет соответствующее обязательство и заверяет его нотариально. В этом случае органы опеки могут разрешить продажу квартиры без наделения членов семьи долями.
Ранее портал сайт рассказывал об особенностях совершения сделок c .
6. Запрет на присутствие риэлтора при переговорах представителя органов опеки и родителей. Законно или нет?
По словам участников рынка, сотрудники органов опеки и попечительства Орджоникидзевского и Верх-Исетского районов Екатеринбурга неоднократно требовали, чтобы граждане, пришедшие на приём, не приглашали с собой риэлторов. Подобные требования - самодеятельность чиновников. Никаких законных запретов на участие риэлтора (и иных лиц) в переговорах - не существует.
Валентина Коломейчук
замначальника отдела организации и контроля деятельности по опеке и попечительству министерства социальной политики Свердловской области
Я ничего не хочу сказать плохого относительно порядочности наших граждан, но риэлторы тоже бывают разные. Органы опеки заинтересованы в том, чтобы сделка прошла чисто, поэтому представители органов опеки предпочитают общаться с представителем несовершеннолетнего тет-а-тет. Но каких-либо законодательных запретов на присутствие риэлтора нет - кого хочу, того и веду с собой в органы опеки.
7. Отказ органов опеки принимать документы по сделке, прошедшей через электронную регистрацию. Компьютер или бумага?
Электронная регистрация сделки с объектом недвижимости появилась сравнительно недавно. Электронная регистрация производится без посещения офиса МФЦ - документы в электронном виде оправляются в Росреестр из банка.
Елена Словеснова
Был случай - семья приобрела по договору долевого участия квартиру с использованием средств маткапитала. Договор долёвки зарегистрирован в электронном виде, то есть, на самом договоре нет синего штампа о его регистрации в Росреестре. Электронная отметка о регистрации есть на договоре, пришедшем из регистрирующего органа в электронном виде. Случилось так, что семья решила переуступить права по договору участия. Потребовалось разрешение от органов опеки. Но оказалось, что районное управление органов опеки не имеет доступа к ЕГРН в электронном виде. То есть орган опеки не видит, зарегистрирован договор долёвки или нет. Пришлось заказывать через офис МФЦ выписку, подтверждающую регистрацию договора.
Как замечают риэлторы, требования о дополнительном подтверждении сделки, проведенной в электронной форме, предъявляют не все районные отделения органов опеки. Тем не менее, есть и такие. Участники рынка считают, что должно стать нормальной практикой, чтобы орган опеки мог полноценно сотрудничать с регистрирующим органом и сам запрашивал у него документы, по интересующим сделкам.
***
Органы опеки в разных районах Екатеринбурга по-разному подходят к выдаче разрешений на сделки с жильем, в котором есть детские доли. В некоторых районах получить разрешение труднее, в других - проще. По мнению екатеринбургских риэлторов самый лояльный в этом вопросе район Чкаловский, а самый строгий - Верх-Исетский. Если родители сталкиваются с неправомерным требованием органов опеки, они вправе отстаивать свои интересы. Для этого есть несколько способов.
Людмила Плотникова
юрист Уральской палаты недвижимости
С органами опеки можно попробовать договориться. К примеру, если они настаивают на проведении сделки по продаже и покупке квартиры в один день, а это невозможно, то можно предложить принести предварительной договор на покупку квартиры. Кроме того, если требование неправомерно, решить вопрос можно, написав жалобу на действия районной опеки в вышестоящий орган - министерство социальной опеки Свердловской области. Есть еще один способ - можно в судебном порядке подать жалобу на отказ в выдаче согласия или об обжаловании данного постановления.
Как замечают профессиональные участники рынка недвижимости, диалог с органами опеки в последнее время усложнился «благодаря» тому, что теперь практически всё общение с ними осуществляется через МФЦ. Бумаги в орган опеки подаются через МФЦ, ответы приходят также в МФЦ, и чтобы пробиться на личную встречу со специалистом органов опеки придётся потратить много времени.
Елена Словеснова
руководитель допофиса ЦН «Северная казна»
Большинство людей, обращающихся за разрешением на сделку в органы опеки, не понимают, какие дополнительные бумаги могут помочь в получении положительного решения. И в офисе МФЦ человеку не подскажут. А в результате вырос риск получения отказа.
В принципе, с помощью этого же «неудобного» МФЦ можно попытаться и воздействовать на специалистов органов опеки. Агенты, защищающие интересы своих клиентов, уже приспособились через МФЦ подавать в органы опеки заявления о намерении подать жалобу в вышестоящую инстанцию. Если позиция гражданина сформулирована толково и с опорой на законодательные акты, то органы опеки вполне могут пересмотреть свою позицию.
Под бдительным оком органов опеки и попечительства чаще всего оказываются приемные родители. Независимо от формы семейного устройства, людям, принявшим в свою семью ребенка-сироту, год за годом приходится доказывать свою родительскую состоятельность. Не обходит стороной это правило даже усыновителей. Совсем недавно небольшие поправки в законодательстве разрешили органам опеки осуществлять контроль за усыновленными детьми до тех пор, пока им не исполнится 18 лет. Этим самым попирая права родителей на соблюдение тайны усыновления.
Органы опеки и попечительства не минуют своим вниманием и обычные семьи. Любой сигнал из школы или поликлиники даст стопроцентный повод для того, чтобы чиновники нанесли Вам внезапный визит.
Многие общественные деятели, выступающие в рамках противоборства ювенальной системе, постоянно твердят родителям о том, что Конституцией предусмотрено право граждан на неприкосновенность жилища, а проверяющие должны иметь на руках либо постановление прокурора, либо решение суда (никак не меньше), чтобы иметь возможность войти в квартиру в принудительном порядке. Это чистая правда. Но родители должны понимать, что реализуя это свое право, они фактически выносят приговор своему ребенку. В следующий раз проверка прибудет уже с необходимыми документами, а ситуация повернется так, что вопрос об отобрании ребенка будет стоять ребром.
Перед тем, как открыть двери, выясните ФИО и должности проверяющих, а так же цель их визита. Прямо перед закрытой дверью перезвоните в орган опеки, инициировавший проверку, и уточните, информацию о том, кто и зачем направил к вам проверку. Не спрашивайте контактный номер телефона у тех, кто стоит за дверью. Обратитесь в справочную службу. Только после подтверждения можно впустить визитеров.
По одежке встречают
Заведите привычку носить дома опрятную одежду. Родители, разгуливающие по квартире в нижнем белье – один из самых главных поводов обвинить семью в непотребных вещах. Постарайтесь, чтобы ребенок тоже всегда был одет максимально опрятно.
Впустив проверяющих в квартиру, первым делом потребуйте, чтобы они сняли обувь или надели бахилы. В идеале – держите дома про запас две-три пары. Пройти в квартиру разрешите максимум троим представителям. Расположите их на кухне или в гостиной. Вы имеет полное право не допускать их в комнаты, где спите вы и ваши дети. И тем более им не место в комнате, где находится член семьи, страдающий каким-либо заболеванием, или инвалид.
Прежде, чем начать разговор, внимательно изучите все документы. У вас есть столько времени, сколько потребуется, чтобы вычитать каждый документ до последней буквы. Если проверяющие торопятся – предложите им прийти в следующий раз.
Вы вправе знать, откуда поступил сигнал о проблемах в вашей семье. Ссылка на анонимную информацию – повод сразу выставить чиновников за дверь. Изучая документы, не стесняйтесь задавать вопросы, и делать собственные письменные пометки на отдельном листе. Потребуйте, чтобы каждый из присутствующих собственноручно написал на чистом листке бумаги свои реквизиты, замечания относительно увиденного в квартире и заверил информацию росписью, а лучше – печатью. Поверьте, она есть хотя бы у одного из чиновников с собой всегда. Иначе вы будете неприятно удивлены результатами проверки, отраженными в актах
Глаза и уши
Включите видеокамеру или диктофон. Демонстративно и не скрываясь. В своей квартире вы вправе фиксировать все происходящее так, как считаете нужным. Если с соседями вы в хороших отношениях – позовите их. А лучше – срочно вызовите в свидетели кого-то из друзей или родных, и до их приезда спокойно держите комиссию в коридоре. Возражения относительно фиксации происходящего – еще один повод попросить их убраться из вашей квартиры.
Права и обязанности сторон
- Не разрешайте членам комиссии бродить по квартире без вашего присутствия, если это произошло, смело звоните в милицию и заявляйте о пропаже ценных вещей;
- Представители опеки не имеют права открывать шкафы и ящики, холодильник — они лишь могут попросить родителей сделать это самостоятельно (показать, какие есть продукты для ребенка, где и как хранятся вещи первой необходимости;
- Фотографировать, осматривать и допрашивать ребенка не имеет права никто, тем более, наедине. Осуществлять любые манипуляции представители опеки вправе только с Вашего письменного согласия. Запретите осуществлять в вашей квартире фото-, видеосъемку, звукозапись. Вы можете это делать, проверяющие – нет;
- У вас могут попросить предъявить личные документы ребенка (свидетельство о рождении, медицинскую карту). Обязательно держите дома копии, и ни при каких обстоятельствах не передавайте в руки проверяющих оригиналы. Если им это нужно – пусть истребуют принудительно, после санкции прокурора или суда;
- Ни на секунду не выпускайте ребенка из поля зрения. Отклоняйте любые предложение проехать куда-либо вместе с ребенком, будь-то медицинский осмотр, или подписание бумаг. Опека в состоянии при необходимости вызвать вашего участкового педиатра или лечащего врача. Не допускайте осмотра ребенка (даже на месте) посторонним доктором. Вы не можете быть уверены в его непредвзятости или квалификации.
- Прежде, чем подписать любой документ – внимательно его прочтите, лучше несколько раз. Не допускайте, чтобы акт проверки составлялся «потом». Требуйте оформленную копию сразу и на руки. При отказе выдать копию акта – требуйте письменного подтверждения. В противном случае — не подписывайте никакие документы вообще. На всех, что успели подписать ранее, жирным шрифтом сделайте рукописные пометки (на каждом листе) об отказе выдать вам копию акта.
- Визит чиновников должен быть строго в рамках протяженности рабочего дня. Не раньше восьми утра и не позже шести вечера.
- Вызывайте полицию при любых попытках повысить на вас голос или угрожать.
Спокойствие, только спокойствие
Во время проверки главное – сохранять невозмутимость и спокойствие. Скорее всего, вас будут провоцировать на крик, а в отдельных случаях даже на применение силы. Но даже если проверка прошла по всем правилам, обязательно напишите жалобу на сотрудников их руководству и в прокуратуру. Это предохранит вашу семью от большинства возможных неприятностей.